店舗デザイン 東京の小さな願い
土地に抵当権を設定しその分として借りることも可能ではありますが、通常は建物だけで右のような計算をします。
夫婦間で内緒の借金があると、「住宅ローン破産」の原因になります。
現実にもよくあります。
年に何回かは、新聞紙上に「マイホーム心中」とか「住宅ローン、返済負担で一家心中」といった意味のニュースが社会面に載ります。
追跡してみると、一家の主人が競馬やマージャンでつくった負債をボーナスで清算させられ、住宅ローンに当てる分が不足した、そこでローンの分をサラ金から借りたなどが実状です。
直接の原因はギャンブルなのです。
主婦側にもあります。
この本の読者にはないと思いますが、マイホームのローン返済が始まる前に、お互いに打ち明けて清算してからスタートすべきです。
第3者機関の低利ものに目を向ける前に、もう1つ当たりってみたいところが親兄弟、勤め先の会社です。
親兄弟は信用貸しですから、むずかしい融資条件もなく、借りやすい相手です。
まずこちらに当たりってみましょう。
必ずしも無利息でなく、年利二〜3ただしこの借り方には注意点が2つあります。
その1つは、贈与税の対象にされる可能性がありますから、事実返済するのであれば「借用証書」をきちんとつくって、定期的に返済した証拠を残しておくことです。
たとえば銀行振込み式にして、その領収証を残しておき、税務署から呼び出されたら見せます。
お盆やお正月に行ったときにまとめて返し、手書きの領収証をもらっておいても税務署は信用してくれません。
親から無税で住宅資金の援助を受けられるのは、以前は年間60万円でしたが、昭和59年度の税制改正以来300万円まで非課税、300万円以上でも軽減税率が適用されています。
この住宅資金贈与制度を活用したいものです。
その二は、はじめにふれた返済額の設定のときの注意点です。
親兄弟への返済分は除外して予定しがちです。
たとえば年間返済能力が100万円としたら、そのなかに親兄弟への返済分も含んでおくようにしてください。
次は会社ですが、住宅融資の制度があれば利用しましょう。
貸付条件は、勤続年数が3〜5年以上、融資額が100〜500万円くらいが多く見られます。
年利3〜4％といった例や、民間金融機関よりやや低利といった例までいろいろです。
低利融資の1つには違いありませんから、人事課か厚生課で聞いてみましょう。
住宅ローン破産しないためには、住宅取得後の生活設計をこれまでとは変えることが大切です。
たとえばレジャーを慎む、交際費の出費も抑える、洋服など衣料品の購入を控える、といったように節約の工夫が必要です。
下のグラフは、当時.Ｋ和埼玉銀行住宅相談室がまとめた調査ですが、支出を慎んだ、収入増を図った努力していることがわかります。
なかでも、レジャーを慎むがトップになっています。
具体的には、夏休みに海にいく場合、なるべく近くの海にするとか、これまでは3泊だったが二泊にするといった工夫になります。
また衣料については、今日の家庭には十分な量が確保されていますから、あまり流行を気にしなければ3年〜5年くらい何も買わなくても過せるといわれています。
この点は主婦の知恵と工夫で効果をあげることができます。
一般的にローン返済を負担に感じるのは、当初の5年間といわれています。
ですから5年間はガマンが必要でしょう。
5年を経過すると、収入もアップしますから負担感も軽減されます。
ただ、所得は伸び悩み、教育費がアップするという反論もあると思いますが、必ずしも大きく所得が伸びなくても、ローン返済の生活に慣れるのです。
慣れるまで3〜5年かかるというふうに考えてもよいでしょう。
返済対策も大切ですが、借りようにも借りられない人もいます。
まず職業ですが、危険な職業の人は信用保証会社のほうで保証してくれません。
見ると潜水夫、花火工、導火線工、テストパイロット、テストライダー、自動車.オートバイのレーサー、猛獣使い、スタントマンなどが並んでいます。
また不安定な職業として芸能人、プロスポーッ選手、芸者、ホステスなどが並んでいます。
不安定な業種としてキャバレー、料理店、マージャン、パチンコ店などがあげられています。
団体信用生命保険に加入できない職業として競馬騎手、カー.オートレーサー、モーターボート選手、サーカス団員などがあります。
これらの人たちは不動産を担保にし、しっかりした保証人でもないとローン契約はできないわけです。
さて第3者からの借入れでは、まず優先順位を決めることですが、決める要素は、融資利率です。
ひと言でいえば金利の低いものから優先して借りていくのです。
低金利ものから優先して借りたほうが有利であることはなんとなくわかります。
では実際にどれくらい差が出るかを返済負担額で計算してみましょう。
下の表をごらんください。
1000万円を借りて、20年で返済するとして計算してみました。
返済方法は元利均等方式で、毎月払いとしました。
たとえば年利6％では、毎月返済額が7万1640円、年間約86万円、20年間の返済総額が約一700万円です。
ところが年利8％になると毎月1万2000円、年間14万4000円、総額では288万円負担増となります。
いかに低利の資金を利用しなければ損かがわかります。
しかも、1000万円の借提携ローンは、不動産会社や住宅メーカーが、銀行や生命保険会社との間で、住宅を建てた購入するユーザーに資金を融資することを協定しているものです。
ユーザーに借入資格さえあれば、必ず融資が受けられます。
つまりローンは自動的に付いてくるという感じで、自分で金融機関と交渉する面倒はありません。
大手不動産会社や住宅メーカーの販売物件には、ほとんどこの提携ローンが設定されています。
提携ローンを利用する場合は、不動産会社または信用保証会社などが購入者の債務を保証するのが普通で、購入者はその保証料と手数料を支払います。
提携ローンが用意されているかどうかは、業者の広告を見ると「00ホームローンのご案内、提携金融機関△△銀行.….」以下融資条件が詳しく紹介されているのでわかります。
単に「紹介ローン」などと書いてあるのは提携ローンではありません。
非提携ローンは、金融機関が独自に実施するもので、融資が受けられるかどうかはあなた自身の借入資格（信用度）、その住宅が金融機関の融資基準に合っているかどうかなどで決まります。
したがって非提携で借りる予定なら、あらかじめ定期預金をし、自動振替の口座を設けた、その銀行との関係をつくっておくと有利です。
また建てた、購入する場所が、その銀行の営業地域であることも必要ですから、地方銀行にしたほうが有利なケースもあります。
資金を借りると債権者である公庫や銀行が、建てた、購入した物件に抵当権を設定します。
抵当権は第1順位を設定しておくのが有利ですから、どの融資機関も「原則として第1順位の抵当権を設定します」と明記してあります。
J宅金融公庫から融資を受けたときは、公庫が第1順位の抵当権を設定することを条件にしています。
1位の抵当権を提供しなければ、公庫は融資してくれないわけです。
そこで問題になるのが2本立て、3本立ての組み合わせで併用する場合で、公庫併用ですとその他の機関は第2位、第3位になります。
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